Да ли се уопште исплати куповина некретнина?

Што се тиче преференција самих грађана, оне су јасне. Судећи по истраживањима јавног мњења, око три четвртине подстанара, односно закупаца некретнина, хтјело би најрадије да станује у својој кући, у свом стану, пише Дојче Веле.

Иза тога се крију финансијски разлози, али и мотиви попут сигурности или слободе креирања сопственог стамбеног простора.

У једној анкети Института њемачке привреде , Института за демоскопију Аленсбах и фирме Консулт ГмбХ, спроведеној по налогу Спарда банака, испитано је више од 1.000 особа - и већина је била мишљења да се куповина некретнине исплати. 

Осигурање стандарда у старости
Важну улогу по питању (могуће) куповине некретнина код многих људи игра питање пензионог осигурања, односно осигурања стандарда живота у трећој доби. Како би се и након одласка у мировину задржао квалитет живота, приватно пензионо осигурање игра све већу, све важнију улогу уз оно државно.

Законски дефинисана старосна (државна) пензија је знатно мања од посљедње плате исплаћене током радног вијека. У овом тренутку просјечна пензија износи око 50% просечног прихода у Њемачкој. Онима који желе сами да се додатно осигурају за старе дане на располагању су разни инструменти, на примјер фондови - или властита некретнина. Калкулација је јасна: за живот у властита четири зида у старости се не мора плаћати станарина.

Многи се закупци стога налазе пред питањем: је ли можда паметније новац који се даје за изнајмљивање стамбеног простора инвестирати у отплаћивање кредита којим се некретнину купи? И то у складу с размишљањем: "Радије ћу отплаћивати сваки мјесец 1.000 евра за кредит него да сваки мјесец станодавцу уплатим по 1.000 и на концу ништа од тога немам." Но, је ли та рачуница тачна? 

Институт израчунао

Једна студија истраживачког института Емпирица из 2022. године позабавила се овом темом. Хтјело се, наиме, сазнати ко је у бољој ситуацији у тренутку одласка у пензију: закупци или власници некретнина. Резултат истраживања међу грађанима у доби од 50 до 59 година с нето примањима између 1.700 и 2.300 евра био је прилично јасан. Власници су имали више од пет пута већу нето имовину од закупаца. Подстанари су располагали нето имовином "тешком" 36.000 евра, а власници су располагали имовином вриједном просјечно 190.000 евра.
Осим тога, власници кућа или станова су били у предности и по питању новчане имовине, значи своте новца која се налази на банковном рачуну, а не само имовине у облику некретнина. Власници некретнина с отприлике истим примањима располагали су новчаним износима од око 52.000 евра, а закупци са "само" 31.000 евра. 

Потребно је пуно дисциплине

Такве податке треба конзумирати с опрезом, зато што се односе само на оне случајеве у којима су куповина некретнине и отплата кредита били успешан пројекат или зато што у тој рачуници нема пуно других фактора. Ипак се може рећи да је разлог због којег власници некретнина у старим данима често располажу већом имовином управо чињеница да отплата кредита захтијева знатну дозу дисциплине. Код кредита којима се финансира куповину некретнине ради се о некој врсти позитивне "присиле" на штедњу.

Страх да би банка могла да присвоји свеже купљену или изграђену некретнину је велика мотивација људима да "уштеде" довољно новца како би могли да отплате кредит. Власници некретнина сваког месеца морају својој банци да уплате месечну рату. Зато су спремни на одрицања, зато они више пазе на своје издатке. И то се онда манифестује и као разлика имовине коју они посједују у односу на закупце.

"Лајфстајл-инфлација"

Додуше, и закупци морају сваког мјесеца својим станодавцима да плате станарину. Али у правилу плаћање станарине не подразумијева да морају ићи до граница својих финансијских могућности, како би што је прије могуће (а најкасније до одласка у пензију) отплатили кредит, као што то раде власници некретнина. А они могу, ако наравно имају на располагању и мало вишка новца, повремено банци да трансферишу и додатне своте, односно рате како би тако смањили свој дуг, пише Дојче Веле.

За разлику од власника, закупци приходе којима слободно располажу (осим онога што плаћају за станарину и покривање трошкова живота) могу да инвестирају на тржишта капитала. Али само су ретки баш тако дисциплиновани. Тај феномен је познат и као "лајфстајл-инфлација" или "лајфстајл крип": зарађује се више, теоретски би се новац могао штедити или улагати на тржишту капитала, али уместо тога новац се једноставно (по)троши. Закупци могу себи да приуште више ствари, али у коначном збиру располажу мањом имовином. Станарина и кредитна рата нису упоредиви

Власници, дакле, под старе дане могу да располажу већом имовином него закупци некретнина. Али мјесечна рата за кредит не може се тек тако упоредити с мјесечном станарином. Јер би то значило да се месечно финансијско оптерећење закупаца изједначава с мјесечним оптерећењем власника некретнина. То није коректна рачуница. А да би рачуница била коректна, морало би да се у једначину убаце сви трошкови власника некретнина.

Закупци плаћају мјесечну станарину, новац који не могу "оплодити" како би расла њихова имовина, али, с друге стране, они не улазе ни у какав ризик, објашњава Нилс Нојхаузер из Централе за заштиту потрошача у савезној држави Баден-Виртемберг у изјави за АРД. Кад се нешто поквари у изнајмљеној некретнини, кад нешто треба санирати или одржавати, те трошкове не покривају закупци, већ власници некретнине. А власници морају да калкулишу на дужи рок, то значи да морају да калкулишу и с тим "да је комплетан стамбени објект, рецимо за 50 година, пропао", напомиње Нојхаузер. 

Трошкови одржавања

Како би се одржала вриједност властите некретнине, мора се водити рачуна о томе да се уз мјесечну рату за отплату кредита на страну стави и одређена свота новца која се користи за санацију или одржавање објекта. Нојхаузер ту рачуна с износом од око два посто вриједности објекта годишње. Ако нека некретнина вреди, рецимо, 400.000 евра, то би онда било око 8.000 евра годишње - или 670 евра мјесечно. Неке друге калкулације се оријентишу према другим подацима, на примјер, према броју квадрата или старости објекта. 

Добро осигурање за старе дане?

Некретнина је у начелу добра идеја као инструмент за осигурање стандарда у пензији, ако постоје претпоставке за куповину, на примјер, довољно властитог капитала, каже финанцијски стручњак Герд Комер за АРД. "То је добар облик пензионог осигурања, али не мора бити најбољи облик, а сигурно није једини добар."

И Нилс Нојхаузер из Централе за заштиту потрошача наглашава да некретнина може бити рентабилан начин осигурања стандарда у старости, али да то не мора нужно бити. Када се гледа на дужи рок, постоји и пуно других врста улагања која су исплативија од некретнина, каже он.

Осим пензионог осигурања, људима је по питању куповине властите некретнине важан и аспект сигурности. Власници кућа или станова не морају се бринути да ће закупац раскинути уговор због тога што је тај стамбени простор потребан њему или члановима његове обитељи. Удружење њемачких закупаца процјењује да се под тим изговором годишње закупцима откаже уговор о најму за око 80.000 станова. Званични подаци не постоје, пише Б92.

Но то је ипак релативно мали број, поготово када се сјетимо да у Немачкој постоји више од 40 милиона станова. Дакле, вјероватноћа да ће некоме бити отказан уговор о најму стамбеног простора износи мање од један проценат. Али ризик постоји, и то континуирано.
 

Пратите нас на нашој Фејсбук и Инстаграм страници и Твитер налогу.